Lavori in condominio senza delibera: quando si deve pagare lo stesso

L'assenza della delibera e la natura dei lavori

Un intervento viene affidato dall'amministratore, l'impresa lo esegue e il relativo importo compare successivamente nel rendiconto. L'assemblea non aveva votato prima dell'inizio dei lavori. Da questa sequenza possono nascere controversie diverse: il condomino contesta la propria quota, l'impresa domanda il prezzo, oppure l'amministratore chiede il rimborso di somme pagate personalmente. Il fatto materiale è lo stesso; il titolo del credito e i suoi presupposti cambiano.

Il problema non si risolve chiedendo soltanto se esista un verbale anteriore all'intervento. Gli artt. 1130 e 1131 c.c. attribuiscono all'amministratore poteri di gestione e rappresentanza che consentono di compiere attività senza una specifica autorizzazione per ciascuna operazione. L'erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e il compimento degli atti conservativi rientrano nelle attribuzioni legali. Per queste attività l'assenza di una deliberazione dedicata non equivale a difetto di potere.

Diversa è la manutenzione straordinaria, che l'art. 1135, primo comma, n. 4, c.c. affida all'assemblea insieme alle innovazioni. Qui la decisione collegiale serve a determinare l'intervento e il relativo impegno economico. L'amministratore ne cura l'attuazione; può assumere autonomamente l'iniziativa straordinaria quando ricorra l'urgenza prevista dal secondo comma. La distinzione protegge la capacità dei partecipanti di decidere sulla gestione comune senza paralizzare gli interventi immediatamente necessari.

La qualificazione richiede di considerare contenuto, consistenza e funzione dell'opera, oltre alla sua incidenza economica. La sostituzione di un componente durante la manutenzione corrente di un impianto non presenta necessariamente la stessa natura del rifacimento complessivo dell'impianto. Il prezzo è un elemento della valutazione, ma non esiste una soglia monetaria generale che trasformi automaticamente una spesa in straordinaria. Neppure la denominazione utilizzata nella fattura o la classificazione dell'intervento ai fini edilizi sostituiscono questo accertamento.

Gli atti conservativi hanno la funzione di preservare l'integrità materiale e giuridica delle parti comuni. Tale funzione non attribuisce una competenza illimitata su qualsiasi opera utile alla conservazione: altrimenti la riserva assembleare della manutenzione straordinaria perderebbe contenuto. Anche la natura conservativa dell'obiettivo deve essere coordinata con l'ampiezza dell'intervento e con la disciplina dell'urgenza.

Le maggioranze seguono la fattispecie effettivamente deliberata. L'art. 1136, quarto comma, c.c. richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio per la ricostruzione e le riparazioni straordinarie di notevole entità, oltre alle altre ipotesi indicate. Questa regola non va estesa indistintamente a ogni lavoro straordinario; le innovazioni hanno a loro volta una disciplina specifica. La verifica del potere precede, dunque, sia il calcolo della quota sia il controllo sul voto.

L'urgenza si misura sul tempo disponibile per decidere

L'art. 1135, secondo comma, c.c. consente all'amministratore di ordinare lavori straordinari urgenti e gli impone di riferirne nella prima assemblea. Il requisito riguarda la possibilità di attendere la decisione collegiale senza esporre le persone, le parti comuni o le proprietà individuali a un pregiudizio che l'intervento immediato può evitare. La necessità tecnica dell'opera e la convenienza economica della sua esecuzione non esauriscono questa valutazione.

La nozione emerge anche dalle controversie sul rimborso della spesa sostenuta dal singolo condomino. Cass. civ., sez. II, 19 maggio 2026, n. 15134, nel richiamare un precedente sull'art. 1134 c.c., mette in relazione il pericolo con il tempo disponibile per informare gli altri partecipanti e attivare la gestione comune:

In proposito deve richiamarsi il seguente principio di diritto cui il collegio intende dare continuità: «Il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l'urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini» (Cass. Sez. 2, 23/09/2016, n. 18759, Rv. 641283 - 01). In altri termini, si è ripetutamente affermato che non sussiste il requisito dell’urgenza dei lavori, ai sensi dell’art. 1134 c.c., quando come nel caso in esame l’intervento sia programmabile, preceduto da richieste rivolte all’assemblea o comunque realizzabile con il tempo necessario per avvertire gli altri condomini o attivare i rimedi di cui all’art. 1105, comma 4, c.c..

La decisione riguarda l'iniziativa del condomino, che non dispone dei poteri rappresentativi dell'amministratore. Il suo criterio temporale è però utile anche per interpretare l'art. 1135: l'urgenza deve spiegare perché il procedimento assembleare ordinario fosse incompatibile con la situazione concreta. Non è la semplice preferenza per una soluzione più rapida.

L'accertamento si colloca nel momento in cui i lavori vengono ordinati. Una riparazione che abbia prodotto un vantaggio non diviene retroattivamente urgente soltanto perché si è rivelata efficace. Relazioni tecniche, fotografie, segnalazioni di pericolo e successione degli eventi permettono di ricostruire ciò che era conoscibile e il rischio legato all'attesa. Non costituiscono un elenco documentale imposto in ogni caso; rilevano per dimostrare i fatti sui quali si fonda il potere eccezionale.

Il requisito deve inoltre essere rapportato all'oggetto della spesa. Nell'ipotesi di distacco di intonaco sopra un passaggio frequentato, la rimozione delle parti instabili e la protezione dell'area possono risultare indifferibili. Da ciò non discende che anche la completa riqualificazione della facciata debba essere affidata immediatamente. L'estensione dei lavori richiede una giustificazione autonoma: se la sicurezza può essere assicurata con un intervento circoscritto, il progetto ulteriore torna alla decisione assembleare.

Lo stesso confronto vale per le infiltrazioni. Quando l'acqua continua a penetrare, la riparazione capace di arrestarla può richiedere un'esecuzione immediata; il rifacimento di finiture e opere accessorie può invece essere programmabile. Non esiste, tuttavia, una regola che ammetta soltanto interventi provvisori: anche una riparazione definitiva può essere urgente se costituisce la soluzione necessaria per evitare il pregiudizio e non consente attesa. Il criterio è l'indifferibilità dell'opera effettivamente commissionata, non il suo carattere provvisorio.

Ai sensi dell'art. 2697 c.c., chi fonda sull'urgenza il proprio diritto deve dimostrarne i presupposti. Per il condomino che anticipa la spesa opera l'art. 1134; per l'amministratore devono essere verificati il potere esercitato, l'effettiva anticipazione e la giustificazione dell'importo. Le due posizioni condividono un criterio di urgenza, ma non diventano per questo una sola fattispecie.

La ratifica può approvare anche lavori non urgenti

L'obbligo di riferire alla prima assemblea consente il controllo sull'attività dell'amministratore. Per i lavori effettivamente urgenti non coincide con la necessità di ottenere un'autorizzazione che la legge permette di superare. Per le opere straordinarie non urgenti, invece, una decisione successiva può assumere la funzione di ratifica: l'assemblea fa proprio l'intervento disposto senza preventiva approvazione.

La differenza è sviluppata da Cass. civ., sez. II, 21 luglio 2025, n. 20541. La controversia riguardava la sostituzione di un ascensore, inizialmente affrontata in una riunione priva dei quorum necessari e poi oggetto di ratifica assembleare. Un condomino contestava, tra gli altri profili, il carattere urgente della sostituzione. La Corte rigetta il ricorso, chiarendo perché questa contestazione non bastasse a invalidare la ratifica:

Invece, l'assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni di gestione del condominio di cui all'art. 1135 cod. civ., ha il potere di ratificare la spesa effettuata dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili ed urgenti, e, di conseguenza, di approvare ex post il consuntivo delle opere, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione e ripartizione del relativo importo (Cass. n. 2246 del 1961; n. 3226 del 1963; n. 6896 del 1992; n. 2133 del 1995; n. 2864 del 2008; n. 18192 del 2009). L’effettiva sussistenza del carattere urgente dei lavori straordinari vale, piuttosto, quale presupposto per fondare il diritto dell'amministratore ad ottenere dai condomini rimborso delle spese anticipate (Cass. n. 20136 del 2017). Ove peraltro assuma rilievo dirimente in causa il riconoscimento del carattere urgente delle spese ordinate dall’amministratore, e dunque per decidere sull’esistenza del diritto dell'amministratore al rimborso delle relative spese, ciò suppone un accertamento di fatto che compete al giudice di merito e che è insindacabile in sede di legittimità sub specie del vizio di violazione o falsa applicazione di norma di diritto (Cass. n. 10144 del 1996; n. 1481 del 1970).

L'assemblea può scegliere di sostenere un'opera che avrebbe potuto attendere. La ratifica non dichiara necessariamente che l'amministratore fosse già autorizzato dalla legge; esprime la successiva volontà di assumere la spesa nell'ambito delle competenze assembleari. L'assenza di urgenza resta rilevante quando manca tale approvazione e l'amministratore pretende il rimborso della propria anticipazione. È quindi diversa la fonte che può giustificare il costo.

Quando la decisione investe il contratto concluso senza poteri, trova applicazione anche l'art. 1399 c.c.: la ratifica produce effetto retroattivo, salvi i diritti dei terzi, e deve osservare le forme prescritte per il contratto. L'effetto riguarda l'imputazione del rapporto al rappresentato; non trasforma retroattivamente un intervento programmabile in un lavoro urgente e non rimuove i limiti sostanziali del potere assembleare. L'approvazione della spesa e la ratifica negoziale vanno perciò ricostruite secondo il contenuto effettivo della decisione.

Una deliberazione di approvazione del consuntivo può contenere questa volontà, purché il suo oggetto consenta di individuare i lavori e la spesa assunti dal condominio. La ratifica non richiede necessariamente l'impiego della parola corrispondente: rileva il contenuto della decisione, interpretato nel contesto. La mera conoscenza dei lavori, la presenza dei condomini durante l'esecuzione o la mancata protesta non dimostrano, da sole, una volontà collegiale validamente formata.

Da questo punto di vista, il rendiconto non è uno strumento capace di sanare qualunque iniziativa per il solo fatto che vi sia annotata. Occorre ricostruire ciò che l'assemblea ha effettivamente approvato, con quale informazione e con quali maggioranze. La distinzione evita sia di negare ogni efficacia alla decisione successiva, sia di attribuire un valore autorizzativo indiscriminato a una registrazione contabile.

La stessa sentenza n. 20541/2025 delimita il ruolo del consiglio di condominio previsto dall'art. 1130-bis c.c. Le sue funzioni consultive e di controllo permettono l'esame dei preventivi e attività preparatorie; non trasferiscono al gruppo ristretto le attribuzioni inderogabili dell'assemblea. Il voto dei consiglieri non equivale alla maggioranza dei partecipanti. L'effetto vincolante deriva dalla decisione assembleare che approva l'intervento, non dalla sola selezione dell'offerta compiuta dalla commissione.

Il fondo speciale e la decisione che definisce l'appalto

La ratifica incontra gli stessi limiti sostanziali della decisione preventiva. Per opere straordinarie e innovazioni, l'art. 1135, primo comma, n. 4, c.c. impone la costituzione di un fondo speciale pari all'ammontare dei lavori. Se il contratto prevede pagamenti graduali in funzione del progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. La seconda modalità richiede questo collegamento contrattuale: una generica rateizzazione delle quote non equivale automaticamente al finanziamento per stati di avanzamento.

La funzione dell'obbligo è collegare la decisione di spesa alla predisposizione delle risorse secondo il modello legale. Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2023, n. 9388, ha ricondotto alla nullità la deliberazione maggioritaria che soprassiede al fondo o ne altera le modalità prescritte, anche con il consenso dell'appaltatore. L'interesse tutelato comprende il corretto funzionamento della gestione e la posizione dei partecipanti rispetto all'esposizione economica verso il creditore.

La sentenza n. 20541/2025 precisa però il momento al quale riferire l'adempimento. Il passaggio va letto insieme alla distinzione tra decisione programmatica e determinazione degli elementi dell'appalto:

E’ poi in astratto corretto che allorché l'assemblea intenda ratificare, e di conseguenza approvare, le spese straordinarie, prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera, è necessaria la contestuale predisposizione del fondo speciale, ovvero il frazionamento dello stesso se il contratto preveda pagamenti in relazione agli stati di avanzamento approvati, ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. (Cass. n. n. 9388 del 2023; n. 16953 del 2022). Sennonché, l’obbligo di costituzione del fondo diviene ineludibile soltanto allorché sia approvata la delibera di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale che determini l'oggetto dell'appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, fissando gli elementi costitutivi fondamentali dell'opera nella loro consistenza quantitativa e qualitativa. La deliberazione approvata il 18 gennaio 2016, oggetto di questa causa, era stata invece preceduta dalla delibera del 16 settembre 2015 e seguita dalle delibere del 6 ottobre 2016 e del 7 marzo 2017, così rivelandosi elemento programmatico e preparatorio di un più complesso procedimento assembleare.

La precisazione impedisce di trattare ogni discussione sui lavori come una deliberazione definitiva di spesa. Una decisione che avvia la raccolta di offerte e una decisione che individua opere, impresa e prezzo svolgono funzioni differenti. È nel secondo momento che l'impegno assume una consistenza sulla quale può essere commisurato il fondo. L'etichetta di «delibera preparatoria» non può però neutralizzare un contenuto che abbia già fissato gli elementi fondamentali dell'intervento.

Nel caso deciso nel 2025 la Corte valorizza la collocazione della deliberazione impugnata entro un procedimento assembleare più ampio; non dichiara nullo l'atto per mancanza del fondo. La regola generale e la qualificazione della singola decisione devono essere applicate insieme. Per la ratifica di opere non urgenti che definisca compiutamente la spesa, l'approvazione successiva non rende facoltativo l'adempimento finanziario.

Il pronto intervento disposto ai sensi del secondo comma segue una diversa sequenza: il potere legale è destinato proprio alle situazioni che non permettono di attendere l'assemblea. Sarebbe incoerente subordinarne l'esercizio alla previa decisione collegiale che l'urgenza consente di superare. La successiva sistemazione finanziaria della spesa resta distinta dall'esistenza originaria del potere e dalla prova dei suoi presupposti.

Il credito dell'impresa e il rimborso dell'amministratore

La domanda dell'impresa ha per oggetto il prezzo contrattuale; quella dell'amministratore riguarda le somme anticipate per la gestione. Confonderle permette di trasferire al primo un presupposto elaborato per il secondo, oppure di negare il rimborso dell'amministratore soltanto perché manca una ratifica successiva. Il diverso titolo impone di identificare chi abbia assunto l'obbligazione e in forza di quale potere.

Il raccordo con l'urgenza presenta una tensione nella giurisprudenza. Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 2025, n. 31592, pronunciandosi sulla pretesa di un'impresa per lavori ulteriori, affianca il limite alla sua invocabilità da parte del terzo alla riferibilità al condominio delle opere urgenti ordinate spendendone il nome:

Il requisito dell’urgenza della prestazione commissionatagli dall'amministratore non può però essere invocato dal terzo, in quanto, come chiarito da Cass., Sez. 6 -2, 17/08/2017, n. 20136, tale presupposto fonda il diritto dell'amministratore al rimborso delle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato ai sensi dell’art. 1135, ultimo comma, cod. civ.. Tuttavia, qualora l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135, secondo comma, cod. civ., abbia disposto, in assenza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria amministrazione, la relativa obbligazione è riferibile al condominio ove l'amministratore ne abbia speso il nome e quei lavori siano caratterizzati dall'urgenza, mentre, in mancanza di quest'ultimo requisito, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o regresso del condominio medesimo, atteso che il relativo rapporto obbligatorio non gli è riferibile, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni (Cass., Sez. 2, 2/2/2017, n. 2807), salvo che l’assemblea non abbia approvato ex post i lavori anche con riguardo alla ripartizione dei relativi importi (Cass., Sez. Sez. 2 , 21/07/2025, n. 20541). Nella specie, i giudici di merito, sia pure con motivazione laconica, hanno escluso sia il requisito dell’urgenza, ritenuto non dimostrato, sia la ratifica da parte dell’assemblea dei lavori straordinari commissionati dall’amministratore, mentre la questione della loro previsione nel contratto e del relativo omesso accertamento non risulta sia stata prospettata in sede d’appello.

Il brano conserva entrambi i passaggi e l'applicazione concreta: per quelle opere la Corte tiene ferma la valutazione negativa sull'urgenza e sulla ratifica. Non riconosce all'impresa il prezzo perché l'intervento fosse urgente. L'accoglimento di altri motivi, con rinvio, riguarda invece l'omesso esame del contratto per differenti voci di lavoro.

Cass. civ., sez. II, 27 giugno 2026, n. 22026, insiste sulla delimitazione del potere rappresentativo. Nel caso esaminato, un verbale di collaudo era stato considerato capace di impegnare il condominio anche per opere ulteriori rispetto all'appalto approvato. La Corte censura questa ricostruzione e precisa:

Proprio la chiara delimitazione dei poteri operata dagli artt.1130 e 1135 c.c. esclude che l'iniziativa contrattuale dell'amministratore il quale, senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, disponga l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale, possa determinare l'insorgenza di alcun obbligo di pagamento del relativo corrispettivo in capo ai condomini. Si deve inoltre precisare che l’appaltatore, terzo rispetto ai rapporti tra condomini e amministratore, non può invocare l'eventuale carattere urgente della prestazione commissionatagli dall'amministratore, valendo tale presupposto a fondare, ex art. 1135, ultimo comma, c.c., il diritto dell'amministratore al rimborso delle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato con i condomini (Cass. n.20136/2017; Cass. n.27235/2017 ; cfr., altresì , Cass. n. 31382/2022, non massimata , punto 5.2 ). Si aggiunge, in ogni caso, che gli interventi indifferibili e urgenti sono tali quando rispondono a una immediata e impellente necessità di operare, al fine di evitare che una situazione di pericolo degeneri in grave pregiudizio e arrechi un maggior danno al condominio, in condizioni tali da non permettere di operare con i normali tempi di convocazione dell’assemblea: è escluso che la fattispecie disciplinata dall’art.1135 u.c. c.c. possa essere integrata dalla generica necessità e dall’utilità economica di un intervento e/o dalla necessità di decidere celermente sulla sua disposizione perché, in assenza dei presupposti dell’indifferibilità e urgenza come sopra delineati, il vaglio sulla effettiva necessità, convenienza economica e urgenza di opere di straordinaria amministrazione non può essere sottratto all’assemblea condominiale.

Non emerge da queste decisioni una semplice successione tra un orientamento permissivo e uno restrittivo. Già l'ordinanza del 2025 contiene la formula che nega al terzo la possibilità di invocare l'urgenza; quella del 2026 discute opere inserite in una ristrutturazione, la cui necessità e utilità economica erano state equiparate al requisito eccezionale. Le formulazioni sulla rilevanza esterna dell'urgenza non risultano pienamente coordinate, ma i fatti non dimostrano due esiti opposti su un'identica situazione di urgenza accertata.

L'obiezione alla lettura più rigorosa nasce dal testo dell'art. 1135: se la legge attribuisce il potere di ordinare lavori urgenti e l'art. 1131 collega la rappresentanza alle attribuzioni dell'amministratore, appare problematico ridurre quel potere al solo rimborso successivo. La lettura sistematicamente preferibile distingue l'urgenza allegata come ragione di utilità dal concreto esercizio del potere legale, circoscritto a opere realmente indifferibili commissionate in nome del condominio. La riferibilità affermata dalla stessa ordinanza n. 31592/2025 offre sostegno a questa ricostruzione.

Rimane il confronto con la formula più restrittiva ripresa nel 2026: essa impedisce di presentare l'urgenza come una garanzia generale del credito dell'impresa. Il punto comune alle pronunce è il controllo sul titolo rappresentativo e sull'oggetto delle opere. Quando l'urgenza manca, l'approvazione preventiva o una valida ratifica fondano l'imputazione della spesa; la sola utilità del risultato non sostituisce questi titoli.

Per l'amministratore, invece, la prova di una spesa effettivamente urgente e giustificata può sostenere il rimborso dell'anticipazione. L'ordinanza n. 31592/2025 chiarisce che l'omessa comunicazione alla prima assemblea non preclude di per sé tale diritto. L'inadempimento dell'obbligo informativo e l'esistenza del credito restitutorio sono questioni autonome: l'una non cancella automaticamente l'altra.

Lavori aggiuntivi, prova del credito e responsabilità personale

L'assenza di una nuova deliberazione assume ancora un significato diverso se le opere siano già comprese nell'appalto approvato. La qualificazione contabile di «lavori aggiuntivi» non dimostra che si tratti di prestazioni estranee al contratto. Devono essere esaminati capitolato, quantità, prezzi e clausole relative alle variazioni consentite.

Nell'ordinanza n. 31592/2025 l'impresa sosteneva che alcune maggiori lavorazioni fossero già contemplate dal contratto, anche attraverso la disciplina delle differenze tra quantità previste e quantità effettive. Per queste voci la Corte accoglie le censure contro il mancato esame dell'accordo:

E’ allora evidente che i giudici non avrebbero potuto prescindere dall’esame delle clausole del contratto approvato dall’assemblea dei condomini e dall’accertamento dell’inclusione o meno nello stesso delle opere realizzate dall’impresa, mentre è apodittica la motivazione che ha fondato la decisione di rigetto sul presupposto che mancasse la ratifica assembleare dei lavori, a fronte di una censura che riteneva questa non necessaria in ragione dell’inclusione degli stessi nel contratto d’appalto precedentemente autorizzato.

La decisione dispone un nuovo esame, non attribuisce definitivamente il compenso richiesto. Il criterio cambia però la domanda da porre: prima di cercare una ratifica, va accertato se fosse necessaria una nuova autorizzazione. Un'opera già compresa nell'incarico non diviene priva di titolo per la sola mancanza di un secondo voto; una modifica estranea all'oggetto autorizzato non viene invece approvata dal semplice fatto di essere realizzata durante il medesimo cantiere.

Anche i poteri dei tecnici restano entro l'incarico. L'ordinanza n. 22026/2026 distingue la rappresentanza tecnica del direttore dei lavori dal potere di accettare nuove opere e il relativo prezzo. La verifica contabile può rientrare nel mandato professionale, ma opera rispetto ai lavori affidati. Il collaudo non conferisce all'amministratore, al direttore o al collaudatore un potere negoziale che l'assemblea non abbia attribuito. La Corte cassa con rinvio; il verbale non è trattato come una ratifica assembleare equivalente.

La prova del credito comprende quindi passaggi diversi. L'incarico deve essere riferibile al soggetto chiamato a pagare; la prestazione deve essere eseguita secondo il titolo invocato; il corrispettivo deve risultare determinato o determinabile. Per l'amministratore che chiede un rimborso si aggiunge la prova dell'anticipazione personale. Una fattura può documentare la richiesta del suo emittente, ma non dimostra da sola, in presenza di contestazione, poteri, esecuzione e importo dovuto. Il controllo assembleare sul rendiconto e quello giudiziario sull'esistenza del credito conservano oggetti differenti.

La mancata imputazione del contratto al condominio non trasforma necessariamente l'amministratore nel debitore dell'intero prezzo. Se ha contrattato personalmente, rileva il rapporto da lui assunto; se ha agito senza poteri in nome altrui, viene in considerazione la responsabilità prevista dall'art. 1398 c.c. per il danno subito dal terzo che abbia confidato senza colpa nella validità del contratto. Questa responsabilità richiede i propri presupposti e non coincide con l'esecuzione del contratto inefficace verso il rappresentato.

Neppure l'arricchimento senza causa offre un recupero automatico del corrispettivo. Gli artt. 2041 e 2042 c.c. richiedono arricchimento, correlativo impoverimento, assenza di una giustificazione e sussidiarietà del rimedio; l'eventuale indennizzo ha misura e fondamento diversi dal prezzo pattuito. L'esecuzione utile dell'opera può entrare in questa valutazione, ma non produce da sola il credito contrattuale che manca.

La maggioranza si ferma davanti alle proprietà esclusive

La ratifica può colmare la mancanza di una precedente autorizzazione soltanto entro le attribuzioni dell'assemblea. Se l'intervento è sottratto alla sua competenza, una maggioranza successiva non amplia il potere dell'organo. Questo limite è espresso da Cass. civ., sez. II, 17 giugno 2024, n. 16760:

Gli artt. 1135 e 1136 c.c., nella parte in cui menzionano le deliberazioni dell'assemblea dei condomini concernenti la manutenzione straordinaria, le riparazioni o la ricostruzione dello edificio, vanno interpretati con riferimento alle norme sostanziali di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1128 c.c., le quali disciplinano unicamente gli interventi sulle parti comuni del fabbricato condominiale. Ne consegue che l'assemblea dei condomini non può deliberare a maggioranza la manutenzione straordinaria, le riparazioni o la ricostruzione delle parti di proprietà esclusiva, vincolando i condomini dissenzienti a sostenerne le spese.

Il principio riguarda l'appartenenza e la funzione delle parti interessate. La collocazione fisica di un elemento dentro una proprietà individuale non esclude che esso abbia natura comune; viceversa, il vantaggio generale di un intervento non rende comune il bene esclusivo. Anche le specifiche discipline, come quella dei lastrici solari di uso esclusivo, devono essere considerate prima di ricavare conseguenze dalla sola posizione dell'opera.

Un conto è deliberare il ripristino di una parte comune; altro è imporre una trasformazione del bene individuale o costituirvi una servitù a beneficio degli impianti condominiali. In quest'ultimo caso occorre il fondamento previsto dall'ordinamento o dal titolo, oppure il consenso idoneo del proprietario interessato. La necessità di conservare il fabbricato non attribuisce all'assemblea un generale potere di disporre dei diritti altrui.

Qui il difetto può investire radicalmente le attribuzioni assembleari. È una situazione diversa dall'erronea distribuzione di una spesa relativa a lavori comuni: nel primo caso manca il potere di assumere quella decisione; nel secondo il potere esiste, ma può essere stato esercitato male. La distinzione incide sui rimedi e sui termini, non soltanto sulla denominazione del vizio.

Contestare la spesa richiede di individuare il vizio

L'approvazione di una spesa e la sua ripartizione tra i partecipanti svolgono funzioni differenti. Per la manutenzione straordinaria la deliberazione approvativa ha valore costitutivo dell'obbligo di contribuzione; il riparto traduce tale obbligo nelle quote individuali. La sentenza n. 20541/2025 ribadisce questa distinzione e collega lo stato di ripartizione approvato alla possibilità di ottenere il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.

Una contestazione contro la quota non può quindi prescindere dalla decisione che ne costituisce il fondamento. Cass. civ., Sez. Unite, 14 aprile 2021, n. 9839, distingue la nullità dall'annullabilità anche nel giudizio di opposizione all'ingiunzione. La violazione del criterio di riparto in una singola spesa rientra normalmente nell'annullabilità; la modifica a maggioranza dei criteri generali destinata a valere per il futuro, o una decisione su materia sottratta alle attribuzioni assembleari, presenta un diverso vizio.

Nella controversia esaminata dalle Sezioni Unite la Corte corregge la motivazione dei giudici di merito, ma rigetta il ricorso perché l'annullabilità non era stata fatta valere nelle forme richieste:

Secondo i principi sopra enunciati (par. 5.3), nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice non può esimersi dal sindacare la nullità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione e neppure la sua annullabilità, purchè quest'ultima sia dedotta (non in via di eccezione, ma) "in via di azione", con apposita domanda di annullamento proposta ai sensi dell'art. 1137 c.c., comma 2, nel termine perentorio ivi previsto. Ha errato, pertanto, la Corte territoriale ad affermare che la nullità e l'annullabilità delle deliberazioni assembleari poste a fondamento della ingiunzione non potessero comunque essere da essa sindacate; dovendosi al contrario ritenere che fosse senz'altro sindacabile la nullità delle dette deliberazioni e che fosse sindacabile anche l'annullabilità delle medesime, purchè fatta valere mediante l'esercizio di apposita domanda riconvenzionale di annullamento. Nonostante l'erroneità della motivazione in diritto, la impugnata sentenza della Corte di Appello di Messina non può, tuttavia, essere cassata, perchè il suo dispositivo risulta conforme a diritto, avuto riguardo alla natura della dedotta invalidità delle deliberazioni assembleari e alla mancata deduzione della stessa nelle forme di legge.

La nullità può essere dedotta o rilevata d'ufficio nel giudizio di opposizione, nel rispetto del contraddittorio. Per l'annullabilità occorre una domanda di annullamento proposta nei modi e nei termini dell'art. 1137 c.c.; la semplice eccezione difensiva non ne prende il posto. Se la domanda viene formulata in riconvenzione nell'opposizione, deve rispettare anche le preclusioni proprie di quel giudizio.

Il termine ordinario è di trenta giorni: decorre dalla deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti, dalla sua comunicazione per gli assenti. Deve essere coordinato con la mediazione obbligatoria in materia condominiale. L'art. 8, secondo comma, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, collega l'effetto impeditivo della decadenza alla comunicazione della domanda alle parti; l'art. 11, comma 4-bis, prevede, in caso di mancata conciliazione, un nuovo termine della stessa durata dal deposito del verbale conclusivo presso l'organismo. Il mero deposito iniziale della domanda non va confuso con la comunicazione che produce l'effetto.

L'impugnazione non sospende di per sé l'esecuzione della deliberazione; la sospensione richiede un provvedimento giudiziale. La contestazione della delibera, l'opposizione al decreto e il controllo sulla pretesa dell'impresa conservano così presupposti distinti. L'esistenza di un dissenso sulla gestione non elimina da sola l'efficacia di una decisione ancora operante.

La risposta alla domanda su chi debba pagare nasce, pertanto, dalla ricostruzione del titolo. Lavori ordinari compresi nei poteri gestori, opere straordinarie autorizzate o validamente ratificate e anticipazioni urgenti giustificate possono fondare pretese differenti. Per le opere ulteriori il contratto stabilisce se occorresse una nuova decisione; per l'urgenza rilevano l'indifferibilità concreta e la posizione di chi domanda il pagamento. È questa verifica, insieme al rispetto dei limiti assembleari e degli strumenti di contestazione, che trasforma un costo materialmente sostenuto in un'obbligazione imputabile al soggetto chiamato a risponderne.